麻布台ヒルズ、ガラガラで廃墟化？森ビルの誤算、超高層ビルは時代遅れに
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昨年11月に開業した東京・港区の麻布台ヒルズ。大手ディベロッパー・森ビルが計画着手から30年以上、総事業費6400億円をかけて開発を進め、満を持してオープンに至った大型商業施設だが
人がまばらでガラガラの光景が目立つとして一部で話題となっている。廃墟と化してしまう懸念はあるのか。また、麻布台ヒルズの将来をどう読むか。専門家の見解を交えて追ってみたい。
【中略】
森ビルは、麻布台ヒルズの就業者数は約2万人、居住者数は約3500人（住戸数1400）、年間来街者数は約3000万人と見込んでいるが、SNS上では
「休日でもガラガラ」といった声が目立ち、施設としての将来性を不安視する声も聞かれる。近隣のオフィスに勤務する40代男性はいう。
「低層建物のガーデンプラザ内に高級ブランド系のショップが並ぶエリアがあるが、確かにガラガラのときが多いようだ。
一方、一番高いビルの森JPタワーの低層階（タワープラザ）のほうは、時間帯によってはそこそこ人がいる。上層階にあるオフィスフロアの人たちも使っていると思われる。
近くにある同じ森ビルの六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズもそうだが、そもそも麻布台ヒルズは観光や普段の買い物の目的で行くような場所ではないので、観光客が少ないのは当然だろう。
主な利用者はオフィスのワーカーか居住エリアの住人ということになるが、それならばなぜ高級ブランドなどが入っているのか。
食品店が集まる麻布台ヒルズマーケットや飲食店はとにかく高額な店ばかりで、とても庶民が楽しめるとは思えない。
『いったい、どういう人たち向けの商業施設なのか』という疑問を感じるし、多くのリピート客をつかめるとも思えない」
集客に苦戦している2つの理由
麻布台ヒルズの現状について、不動産事業のコンサルティングを手掛けるオラガ総研代表取締役の牧野知弘氏はいう。
「不動産業界内で麻布台ヒルズが苦戦しているという話が流れているのは確かです。集客に苦戦している理由としては大きく2つが考えられます。
まずロケーションという面では、神谷町駅の周辺には外資系企業のオフィスが多いものの、わざわざ買い物をしに行くというイメージを一般の人々が持ちにくいエリアであり
地形的に高低差が大きい場所でスロープを上り下りしながら店舗を回って買い物をしたいと考える人は多くはないでしょう。
また、開発コンセプト面では、現在の日本人が置かれた経済環境を前提とすると、高級ブランド店をたくさん集めた商業施設というのは一般消費者にヒットしにくいです。
富裕層も、特に今の若いセレブリティの趣味・嗜好は多様化しており、似たような高級ブランド店が立ち並ぶ場所に行こうとはなりにくい。インバウンド（外国人観光客）にとっても
平面的な空間のなかでバラエティーに富むさまざまな店舗や飲食店に交じって世界中のブランドショップも立ち並ぶ銀座のほうが魅力的でしょうし、ドン・キホーテのような日本独自の店があり繁華性に富む渋谷・新宿・池袋のほうが好まれるでしょう。
中国をはじめとするアジアからの観光客も、団体でバスで乗り付けて爆買いするという時代はとうに過ぎ去り、今では個人旅行客が中心となっているため、麻布台ヒルズのような商業施設に行こうという動機は生まれにくいです」
超高層ビルを主体とする商業施設はオワコン化
一般客向けの商業エリアに人が少ないとしても、オフィスエリアや住居エリアが埋まっていれば
施設全体としては問題ないとも考えられるが、麻布台ヒルズの将来はどのように予測されるか。
「オフィスフロアもまだ埋まらず空きがあるようでテナント集めに苦戦している様子ですが
超高層ビルを主体とする商業施設というものが、ここ数年で限界を迎えてオワコン化しつつあるという印象を受けます。
続きはBusiness journal
2024.09.11 06:00
ID: R7MqPrKV0.netID: EZzAx18B0.net>>1
俺の住んでる豊島区要町ヒルズはまだですか？ -
これやばそうやな
資産価値めちゃ下がるんやないのID: E7roByVF0.net - もう20年か
- 中国企業に入られないようにネトウヨが借りるしかないじゃん
- 百鬼夜行終了のお知らせ？集団のストーカーさ AIも鬼かもしれん言うんだよね取り敢えずガスライティング頭入れとくと良いかもよ
- 休日でもガラガラって、休日のほうが人が少ないのが普通だろうよ
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>>1
セレブの中には、こういった「寂びれたエリア」を好む趣味の人たちもいるんだよ。ID: pRIft7ES0.net>>25
六甲アイランドマニアのセレブのひととかいるの？ -
麻布台とか飯倉のほうって六本木からも神谷町からも十番からも中途半端なのよねえ ID: iZB9nKRI0.net>>30
ここは神谷町駅と直結だろ -
B地区だったところが近いから港区のくせに陰鬱な雰囲気のところも多いし ID: JaC8FIpH0.net>>41
あの場所、古くからいる区民が“霊友会裏”と呼んでた地域だわw - そもそも森さんて誰なんだよ
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>>47
レガッタ汐留だっけ？ID: QJ9ea6X20.net>>56
速水もこみちと相武紗季は関係ないだろ！ID: gTLEYyhC0.net -
ん？ ラーメン通りを作ったらええやん
お好み焼き屋もな -
高級店の買い物客も想定外の少なさというのもあるが
それ以上にオフィスが死んでる方がヤバい -
>>48
高級住宅街といわれる白金もいちばん賑わってるのがプラチナドン・キホーテだもんなID: gTLEYyhC0.net>>71
高級住宅街は南麻布とかで、白金はゴチャゴチャした家が多く、どちらかというと下町だわ - そのうちダイソーと大手薬局とスタバだけになるんやで
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八重洲あたりも近年あんだけ開発してるけどそこまで需要があるんかな
今開発してる八重洲ブックセンターらへんの区画バカでかいよな - 昭和かよ、、、もう日本は減築の時代だろ！
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麻布台ヒルズは今まで街がなかった所に新しい街を作るという野心的なことをしてるのだから、繁華街の渋谷や新宿と比べるのはおかしい
渋谷の再開発なんて成功して当たり前
まだレジデンスがオープンしてないし、数年後にはもっと人が集まっててもおかしくない
他がやらないような難しいことにチャレンジしてるということであって、誤算とか時代遅れとかそういう話じゃない - 東京って中国人の投資無くなったらやばくね？
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戦争に負けたコンプレックスでアメリカの真似をして高層ビル建ててるだけ
オリジナリティーがなく情けない
強い軍事力を持たなければいくらビルを建てても奴隷のままだ
大きい建物でコンプレックスから逃げるのは時代遅れ
力を持たなければならない - 豊洲の千客万来はインバウンド客をだまして生き延びてる
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>>94
安倍さんも低層マンションだったなID: oJwiMzlE0.net>>101
安倍さんの松濤のマンションは、お母さんの家を改造して作った低層マンションだったよね。松濤辺りは建物の高さの規制がありそう。 -
経済の中心地に住宅用のマンションが次々に建ち始めたらその国の経済力は落ちぶれてるって何かで見たな ID: 5JYK7ABk0.netID: R8Wcx2E20.net
- そのうち中国人が湧いてくるさ
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六本木ヒルズやミッドタウンですら平日は暇そうだしなあ
六本木は映画館とか美術館とか色々あるだけマシだけどID: y6AsG6JM0.net>>118
六本木ヒルズは映画館に行く - 今の日本人みんな貧乏なのにこんなとこ住みたいやつおらんわ
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麻布台ヒルズ ファミマ
で検索 - 家賃が高すぎるんじゃないの？
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六本義6の森全体だってわんさかなわけじゃなくだよね？だから良いんじゃないの
早く5丁目の森仕上げもやって3ウッドの町完成させて欲しい - これからは地下都市の時代だよ
- 店舗もってまで物を買う時代じゃなくね？
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日本人なら都心に田んぼを作れ
芋畑も必要だ -
大阪駅前を公園にしたのは、あれはあれで英断かもしれん ID: o7tzYe4z0.net
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そもそも論なんだが、
本当に価値ある不動産なら個人に売る必要ないんだよな
ずっと法人が持ってるわ
不動産投資の根本が？なんだわ -
オフィスが埋まらないって賃料が高すぎるのでは
この感じだとレジデンスのほうも空きばっかりなんだろうなID: 9SMxAvVZ0.net>>206
それもあるだろけど、そもそもオフィス借りる会社自体が減ってるんじゃね？ｗ -
森ビルの日本一高い…高くしたビルか。 ID: QD73mT3J0.net
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えっ？バーミヤン無いの？
マジで！？ -
単純に目玉のテナントが無いからだろ。
それと、全体的に無駄に間延びしていて不便な感じがするのよ。
真ん中を吹き抜けにして全体が見渡せるショッピングモール型とは逆のコンセプト。何処に何が有るのか？全く分からない。
デザイナーの責任は重いぞ。 - 都心に住みたいwwww
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この後更に二本目の八重洲タワーとトーチタワー出来るんだろ
いくら何でも造り過ぎ
供給過剰で値下がりだよID: 2Ze8y9WV0.net>>275
日本橋のもデカいんじゃなかったっけID: sdTRTiRM0.net>>275
どんだけ人間詰め込むんだよ -
汐留は正直ビル壊して一回更地にして
浜離宮と一体的な緑地として再開発して欲しいわID: uWvjvbHy0.net>>280
いいねぇ！ -
>>241
梅田は交通の要所だよ
東京駅や新宿駅と同じでいくらでも需要がある -
>>273
江戸城を再建した方がよっぽどいいよなwID: pRIft7ES0.net>>301
江戸城は再建しないのが心意気なんじゃね？ -
電通がかつて入居してた汐留ビルも現在廃墟になってるし
ハードよりソフトの方が重要なんじゃないのか？
中で常におもしろい催し物してるとか付加価値つけないと -
大企業だって拠点を統合したり縮小したり
合理化してる方向だし
だからって、他に賃料1000万とか払える企業がどんだけあるのよID: uWvjvbHy0.net>>326
NHKと日本宝くじ協会くらいかな？ -
>>262
港区北東部がかつて「麻布区」であったぐらいに
麻布地区って結構広いのよ
六本木も麻布地区なのがややこしいところ
で、麻布台は麻布地区の北東の方で
ほぼ六本木という - 六本木ヒルズって成功だったんだなと思ったわ
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どこも似たり寄ったりになって面白さがなくなってきた気がする
昔の秋葉原みたいな、電気オタクやジャンク品を漁る集まりみたいな空間が面白かった -
六本木なんてJRで行きづらい場所にオフィスなんていらねーよ ID: AXZLxYVc0.net
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麻布は麻布でも、有栖川宮記念公園とか芝公園の近くのほうが、
住んでみたい気はするが -
もう港区はマンション建てる以外に打つ手がない
商業施設は土地価格に対する利回りが低すぎて経営が成り立たない
土地相場高いと店舗も単価が高い商品揃えた店しか出せないが、若くて給与が低い人が来づらいので客の年齢層が上がる
結果街の老化が加速して活気のない、寂れた、つまらない街になる
活気のある街は若い人が多い
若い人は貧乏でも色々工夫したり面白い店作って地域を盛り上げようとする
だから金持ってる人におすすめなのは相場が安くて地域の平均年齢が若くて一部リッチなエリアが混在する街 - 利便性はいいの？
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>>345
徳川すら再建してないしな -
戸越銀座商店街とか砂町銀座商店街とかのほうがええ ID: uWvjvbHy0.net>>371
肉屋のコロッケとかハムカツ食べながらする街歩きは最高だよな！ -
東京でさえこれなのに大阪は作りすぎ
廃墟ビルを増やしてるだけID: no20I82Q0.net>>384
東京の話なのにこうやって大阪の話する奴ってなんだ？ -
おしゃれ感を出すのを優先したせいか建物内の動線が分かりづらい
店内マップを見てもよく分からんね
虎ノ門ヒルズも分かりづらい -
お金持ち凄ーい！いいなぁ〜
から
金持ち？汚ねえな！シネ！
になったからな -
7月の日曜に雨で暇だったから
行ったら凄い人だったけど？
飲食店も並んでたし、スタバ？の前の広場も人だらけ
一番驚いたのは、ロシア大使館に大量の警察官がいたことだけどw
湾岸方面からだと一本で行ける交通網が無いから、メチャ不便、虎ノ門ヒルズも同じ（こっちは新橋から歩けるけど -
>>394
埼玉が災害に強くて最強とか言ってたヤツ出て来いID: Bf4aoMfX0.net -
人は記憶型と思考型に大別できる
賃料が１００万以上
売値が数億円
誰が住むんだ？ -
関東直下きたら全部倒れそう
想定外とかいって
能登断層が何メートルか動いたのも想定外って
済ませてたからな -
>>340
女にはスタバとチームラボと夜景見せとけばええんや！ - 麻布台ヒルズも虎ノ門ヒルズも行った事ないわ
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>>421
あれ廃虚化してたの？
回転レストランみたいなのあったのは覚えてるけど - もうエエでしょ！！
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得意の港区女子はどこ行った？ ID: Kx0sO/jO0.net>>443
新橋の駅前で立ち飲みじゃね？ - 麻布台ヒルズには外国人対応の超高級介護施設を入れるべきだった
- これがサイレントヒルってやつか
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東京で遊ぶとなって「なぁ、神谷町行こうぜ！」ってならないもんなぁw
そもそも神谷町駅なんてそこで働いてるリーマン以外知らんやろw -
東京は外国人に見限られてる
外国人観光客は京都大阪に比べたら東京はめっちゃ少ないよID: Kx0sO/jO0.net>>471
しれっと嘘を吐くな -
金持ち中国人日本人気のエリアは
文京区らしいな
日本人の港区推しは失敗したID: ZsbP2Buw0.netID: 0umYjfbD0.net>>473
そもそも港区は昔から反社の街だしな - なんでオープンに30年以上かかったんだ？まさかロボットに変身するとかか？
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>>370
インスタとかのセレブ見ても「ふーん。で？」で終わるもんな
羨ましいとかカッコいいとか1ミリも思わん -
ほんとにヤバいのはお台場でしょ
あんなところオフィスも住居もイヤだわ -
>>470
テレワークでできる程度の仕事なら「都内の」まともな企業である必用無いよな（笑）ID: vs4s0PlS0.net -
新興富裕層はニセコあたりに移ったんじゃねえの？
しっかし今は何で成功してるんだろうな、トレンドが良くわかんねえや
ＡＩ長者あたり日本にいるのか？ -
汐留と違ってここは住居中心だからまだマシ
汐留はホント笑えない大失敗、まぁダメージ受けたのは電通だからべつにいいけどID: byGNUNtE0.net>>502
懲りずにまた浜松町をJRとかが再開発してるけど、大丈夫なんかねID: PmAs/fg+0.net -
さっきまで行ってたわw
初めて行ったけどそこそこ人はいたけど
場所柄か3割くらいは外国人だった
感想としては1回行けばもういいかなってくらいだ - 葬儀場でも作ったほうが有益
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てか外資系のガイジン富裕層向けとか言ってなかった？
観光客はいらんやろID: vs4s0PlS0.net -
住んでる人が商業施設使うんじゃないの
エルメスとかダイソー感覚で買うんだろうなID: 9GfjBfgb0.net -
六本木ヒルズ
愛宕ヒルズ
麻布台ヒルズ
その界隈のレントランの子に
高い弁当が売れなくなったと聞いたがwID: 70mTx/6K0.net>>569
虎ノ門ヒルズもそうならフォーカードだな！ -
霊友会の屋根はトリックみたいで
奥行きあるように見えるけど
あれ設計上手いね - つーかエレベーター代とかすげーんだろ？無駄なもんだよな何がSDGsだよなw
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>>543
浜松町に住んでたけど住みやすかったよ。
お店もたくさんあるし、汐留や銀座も徒歩で行ける。
何より品川(新幹線)や羽田に近いので出張や観光に便利。 -
需要ないなら全部オフィスか住宅にしちまえよ ID: gTLEYyhC0.net
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＞2025年10月 麻布台ヒルズレジデンスB 完成予定
＞低層部には商業施設やオフィスを配置
やめられないとまならないID: 4JIrY5Gd0.net>>604
何ですか？それ -
>>595
作り続けてないと死んでしまう
これガチなID: 70mTx/6K0.net -
麻布台ヒルズ森タワーを高さでも延床面積でもはるかに上回るトーチタワーは大丈夫なんだろうか ID: uWvjvbHy0.net>>608
チートタワーだから大丈夫！ - ダイソーとセリア、キャンドゥ入れたら日本人が集まるのは確実つ
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麻布台ヒルズいったけどクソつまんなかった
圧倒的に中国の方がビルや街づくりは上
中国の街は都会も田舎もほんと素晴らしい - 全く需要無しの地区…そもそも元々は庶民の住む下町エリアだったのではないか？
- ヨドバシカメラ入れるしか無いだろうな
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東京のどこがいいんだか？
臭いだけだぞ
埼玉から東京に入ると、臭い臭い -
テレビやメディアやドラマで麻布台を取りあげればすぐ人気が出る
今までもそうやって来たしこれからも大丈夫ID: zJKYohpV0.net>>663
麻布台はテレビもあんまりネタがないみいで麻布十番か西麻布界隈しかやらない - 品川は今年の高輪ゲートウェイ街開きに続いてメトロ南北線延伸や環状4号線の開通、京急線ホーム地上化で駅ビル建て替えにリニア中央新幹線開業とビッグプロジェクトが目白押し
- これって不良債権だよな？
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というか、不動産価格はもうすぐ急転直下すると思うよ
「駅近なら安心、都心ならまだまだ上がる」はもう幻想だよ
都心マンションの売り切れはまだ続いてるって？
一体何割が住居目的で億ション買ってると思うのさ
中華資本が引き始めたし、もうそろそろ近いよID: 96y33utH0.net>>684
実需がそれなりに高いから例えば住宅地メインの区とかはそんなに下がらないと思う
暴騰してる都心、駅近、既に暴落してかけてるけど神奈川埼玉の暴騰してたエリアはヤバそう
千葉は本調子で上がる前に終わった感 -
とりあえず１階はコンビニとコインランドリとドンキホーテー入れとけ
2階はマックとすき家とジョイフルいれとけ
3階はフィットネスクラブ
4階はスイミングスクール
5階から25階までオフィス
25階から40階まで高級ホテル
40階から45階は映画館とプラネタリウムと展望レストラン
o(`･ω´･+o) ﾄﾞﾔｧ…！ID: q61P/pcE0.net>>691
歌舞伎町に似たようなのがあるじゃん -
>>680
ドラマも予算がないみいでロケは横浜市内が多い
なぜなら都会と田舎の風景をいっぺんに撮れて時短もできるから
引用元:https://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1726037263/l1000
セレブの中には、こういった「寂びれたエリア」を好む趣味の人たちもいるんだよ。