麻布台ヒルズ、ガラガラで廃墟化？森ビルの誤算、超高層ビルは時代遅れに
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昨年11月に開業した東京・港区の麻布台ヒルズ。大手ディベロッパー・森ビルが計画着手から30年以上、総事業費6400億円をかけて開発を進め、満を持してオープンに至った大型商業施設だが
人がまばらでガラガラの光景が目立つとして一部で話題となっている。廃墟と化してしまう懸念はあるのか。また、麻布台ヒルズの将来をどう読むか。専門家の見解を交えて追ってみたい。
【中略】
森ビルは、麻布台ヒルズの就業者数は約2万人、居住者数は約3500人（住戸数1400）、年間来街者数は約3000万人と見込んでいるが、SNS上では
「休日でもガラガラ」といった声が目立ち、施設としての将来性を不安視する声も聞かれる。近隣のオフィスに勤務する40代男性はいう。
「低層建物のガーデンプラザ内に高級ブランド系のショップが並ぶエリアがあるが、確かにガラガラのときが多いようだ。
一方、一番高いビルの森JPタワーの低層階（タワープラザ）のほうは、時間帯によってはそこそこ人がいる。上層階にあるオフィスフロアの人たちも使っていると思われる。
近くにある同じ森ビルの六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズもそうだが、そもそも麻布台ヒルズは観光や普段の買い物の目的で行くような場所ではないので、観光客が少ないのは当然だろう。
主な利用者はオフィスのワーカーか居住エリアの住人ということになるが、それならばなぜ高級ブランドなどが入っているのか。
食品店が集まる麻布台ヒルズマーケットや飲食店はとにかく高額な店ばかりで、とても庶民が楽しめるとは思えない。
『いったい、どういう人たち向けの商業施設なのか』という疑問を感じるし、多くのリピート客をつかめるとも思えない」
集客に苦戦している2つの理由
麻布台ヒルズの現状について、不動産事業のコンサルティングを手掛けるオラガ総研代表取締役の牧野知弘氏はいう。
「不動産業界内で麻布台ヒルズが苦戦しているという話が流れているのは確かです。集客に苦戦している理由としては大きく2つが考えられます。
まずロケーションという面では、神谷町駅の周辺には外資系企業のオフィスが多いものの、わざわざ買い物をしに行くというイメージを一般の人々が持ちにくいエリアであり
地形的に高低差が大きい場所でスロープを上り下りしながら店舗を回って買い物をしたいと考える人は多くはないでしょう。
また、開発コンセプト面では、現在の日本人が置かれた経済環境を前提とすると、高級ブランド店をたくさん集めた商業施設というのは一般消費者にヒットしにくいです。
富裕層も、特に今の若いセレブリティの趣味・嗜好は多様化しており、似たような高級ブランド店が立ち並ぶ場所に行こうとはなりにくい。インバウンド（外国人観光客）にとっても
平面的な空間のなかでバラエティーに富むさまざまな店舗や飲食店に交じって世界中のブランドショップも立ち並ぶ銀座のほうが魅力的でしょうし、ドン・キホーテのような日本独自の店があり繁華性に富む渋谷・新宿・池袋のほうが好まれるでしょう。
中国をはじめとするアジアからの観光客も、団体でバスで乗り付けて爆買いするという時代はとうに過ぎ去り、今では個人旅行客が中心となっているため、麻布台ヒルズのような商業施設に行こうという動機は生まれにくいです」
超高層ビルを主体とする商業施設はオワコン化
一般客向けの商業エリアに人が少ないとしても、オフィスエリアや住居エリアが埋まっていれば
施設全体としては問題ないとも考えられるが、麻布台ヒルズの将来はどのように予測されるか。
「オフィスフロアもまだ埋まらず空きがあるようでテナント集めに苦戦している様子ですが
超高層ビルを主体とする商業施設というものが、ここ数年で限界を迎えてオワコン化しつつあるという印象を受けます。
続きはBusiness journal
2024.09.11 06:00
ID: R7MqPrKV0.netID: EZzAx18B0.net>>1
俺の住んでる豊島区要町ヒルズはまだですか？ -
これやばそうやな
資産価値めちゃ下がるんやないのID: E7roByVF0.net - 休日でもガラガラって、休日のほうが人が少ないのが普通だろうよ
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>>1
セレブの中には、こういった「寂びれたエリア」を好む趣味の人たちもいるんだよ。ID: pRIft7ES0.net>>25
六甲アイランドマニアのセレブのひととかいるの？ -
麻布台とか飯倉のほうって六本木からも神谷町からも十番からも中途半端なのよねえ ID: iZB9nKRI0.net>>30
ここは神谷町駅と直結だろ -
B地区だったところが近いから港区のくせに陰鬱な雰囲気のところも多いし ID: JaC8FIpH0.net>>41
あの場所、古くからいる区民が“霊友会裏”と呼んでた地域だわw -
場所も悪いのにテナント料めちゃくちゃ高いんだもの
事務所とかならまぁわかるけどサービスとか飲食とか小売で利益出せる店あるんか？ -
>>34
ドンキホーテはいらないの？ID: soWvh1Q10.net>>48
高級住宅街といわれる白金もいちばん賑わってるのがプラチナドン・キホーテだもんな - そもそも森さんて誰なんだよ
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高級店の買い物客も想定外の少なさというのもあるが
それ以上にオフィスが死んでる方がヤバい - そのうちダイソーと大手薬局とスタバだけになるんやで
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八重洲あたりも近年あんだけ開発してるけどそこまで需要があるんかな
今開発してる八重洲ブックセンターらへんの区画バカでかいよな -
麻布台ヒルズは今まで街がなかった所に新しい街を作るという野心的なことをしてるのだから、繁華街の渋谷や新宿と比べるのはおかしい
渋谷の再開発なんて成功して当たり前
まだレジデンスがオープンしてないし、数年後にはもっと人が集まっててもおかしくない
他がやらないような難しいことにチャレンジしてるということであって、誤算とか時代遅れとかそういう話じゃない - 東京って中国人の投資無くなったらやばくね？
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戦争に負けたコンプレックスでアメリカの真似をして高層ビル建ててるだけ
オリジナリティーがなく情けない
強い軍事力を持たなければいくらビルを建てても奴隷のままだ
大きい建物でコンプレックスから逃げるのは時代遅れ
力を持たなければならない - 豊洲の千客万来はインバウンド客をだまして生き延びてる
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>>94
安倍さんも低層マンションだったなID: oJwiMzlE0.net>>101
安倍さんの松濤のマンションは、お母さんの家を改造して作った低層マンションだったよね。松濤辺りは建物の高さの規制がありそう。 -
経済の中心地に住宅用のマンションが次々に建ち始めたらその国の経済力は落ちぶれてるって何かで見たな ID: 5JYK7ABk0.netID: R8Wcx2E20.net
- もうじきヨハネスブルグのタワーマンションみたいに勝手に浮浪者が住み着くぞ
- 今の日本人みんな貧乏なのにこんなとこ住みたいやつおらんわ
- やっぱり商店街だよな
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投資っていうのは不動産に限らずなんでもそうだろうが、
インカムゲイン期待ならともかく、キャピタルゲイン期待はばくちだわな
昔は不動産投資なんて利回り１０％ないと、なんて言われたときもあったのにID: VEMSJurP0.net -
六本義6の森全体だってわんさかなわけじゃなくだよね？だから良いんじゃないの
早く5丁目の森仕上げもやって3ウッドの町完成させて欲しい -
>>118
六本木ヒルズは映画館に行く -
表面利回り5％、実質利回りは3%が今の常識なんてきくと、
自分が知ってる常識ってなんだったのか？って思ってしまうわ - 店舗もってまで物を買う時代じゃなくね？
- ずっと東京住んでいるけどたぶん一生行かない
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そもそも論なんだが、
本当に価値ある不動産なら個人に売る必要ないんだよな
ずっと法人が持ってるわ
不動産投資の根本が？なんだわ -
>>186
最近できた大阪駅前のこんなのでいいんだよなぁ
i.imgur.com/igIdMvI.jpegID: 3HvRl+6g0.net>>202
大阪は東京に比べて進んでるなぁ -
麻布台ヒルズは原始人共のせいで行った事がないからわからないな。
六本木ヒルズと比べて麻布という事で落ち着いたイメージにしようとして
インパクトがなさ過ぎたんじゃないの？ｗ
非日常的で高揚するような都市空間と人としての関わりを持てる
付加価値を作らないと居住区としては人気が出ても、
週末の若者の集まる街にはなれないよな。
六本木は回りにクラブとか中古のレコードショップとか、
怪しげな装飾グッズの店とかたくさんあるからなｗ -
森ビルの日本一高い…高くしたビルか。 ID: QD73mT3J0.net
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東京都登録宅建士だけど新しい廃墟とか住みたい ID: 9SMxAvVZ0.net>>227
新宿戸山の若松住宅なんかいいんじゃない？（震え声） -
これ大阪の梅田も一緒な気がするけどな ID: EP7qLnLf0.netID: 0e07Batd0.net
- テナント料高いだけじゃ？
- 都心に住みたいwwww
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〇 麻布台ヒルズ
× 麻布ヒルズ
名称からして怪しげ。
麻布にあるの？？
田舎者にはよくわからない施設。ID: bPAoPvMf0.net -
ギャー人は古の異国情緒を感じれる場所に行きたいんだから
再開発で世界共通の小洒落た感じにしたらそっぽ向かれるわID: uWvjvbHy0.net>>273
江戸城を再建した方がよっぽどいいよなw - 〇〇ヒルズも1−2箇所くらいなら希少性とブランド合ったけどねぇ
- 大地震で倒壊するかもしれないのにね！
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電通がかつて入居してた汐留ビルも現在廃墟になってるし
ハードよりソフトの方が重要なんじゃないのか？
中で常におもしろい催し物してるとか付加価値つけないと -
今後の都市空間は、思い切って渋谷新宿のような
迷路のような地下街をさらに踏み込んだ形で
迷宮のようにして、洞窟探検というテーマで
都市空間を設計してみるのも面白いと思うよ。
迷いそうなくらい入り組んでいはいるけど、
どこに迷い込んでも面白い都市空間、そういうコンセプトは面白いです。
ジョン・ジャーディーが生きてたら喜んで設計しそうだけどねｗ -
大企業だって拠点を統合したり縮小したり
合理化してる方向だし
だからって、他に賃料1000万とか払える企業がどんだけあるのよID: uWvjvbHy0.net>>326
NHKと日本宝くじ協会くらいかな？ - 六本木ヒルズって成功だったんだなと思ったわ
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どこも似たり寄ったりになって面白さがなくなってきた気がする
昔の秋葉原みたいな、電気オタクやジャンク品を漁る集まりみたいな空間が面白かった -
六本木なんてJRで行きづらい場所にオフィスなんていらねーよ ID: AXZLxYVc0.net
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やっぱり男ってそういうのあるからね。
秘密基地みたいな空間、洞窟探検みたいな世界を見ると
精神が高揚してその場に特別な感情を持つんですよ。
え？女はどうするのかって？
女は複数人数で騒げるうまい飯屋や菓子屋が沢山あれば
嫌でも通います、全く問題ありません。ID: uWvjvbHy0.net>>340
女にはスタバとチームラボと夜景見せとけばええんや！ -
>>56
新橋から近く便利な場所だけど、なぜか場末感があるのよね
国道にはさまれた陸の孤島だからなID: q61P/pcE0.net -
>>345
徳川すら再建してないしな -
おしゃれ感を出すのを優先したせいか建物内の動線が分かりづらい
店内マップを見てもよく分からんね
虎ノ門ヒルズも分かりづらい -
時代遅れとかじゃなく明らかに供給過多だろ
アベノミクスの規制緩和で次々に超高層ビルの計画が出たのが１０年ぐらい前かな。
その頃から、こんなにいっぺんにビル建てたら供給過多になるだろって
素朴に疑問感じていたんだけど、森ビルみたいな専門家は危惧しなかったんかね？
今はまだ多数のビル建設中で、これからもっと供給増えるわけだけど -
お金持ち凄ーい！いいなぁ〜
から
金持ち？汚ねえな！シネ！
になったからな -
>>364
第一種低層住居専用地域なんて
本当にほとんど何も作れんからなw - 麻布台ヒルズも虎ノ門ヒルズも行った事ないわ
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ググったらジャングルジムが崩れかかったような外観やな
東京駅のようなルネッサンス様式の方がロマンあって美しいのに
ああいうの増やしてくれよ -
得意の港区女子はどこ行った？ ID: Kx0sO/jO0.net>>443
新橋の駅前で立ち飲みじゃね？ - バンジージャンプを出来るようにしようぜ！
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>>435
作るだけ作ってあとは任せた
どう考えてもやばい - 麻布台ヒルズには外国人対応の超高級介護施設を入れるべきだった
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>>445
森ビルも
部落のスペースとか受け入れたら
面白くなるのかもな -
東京は外国人に見限られてる
外国人観光客は京都大阪に比べたら東京はめっちゃ少ないよID: Kx0sO/jO0.net>>471
しれっと嘘を吐くな - なんでオープンに30年以上かかったんだ？まさかロボットに変身するとかか？
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>>370
インスタとかのセレブ見ても「ふーん。で？」で終わるもんな
羨ましいとかカッコいいとか1ミリも思わん -
ほんとにヤバいのはお台場でしょ
あんなところオフィスも住居もイヤだわ -
>>470
テレワークでできる程度の仕事なら「都内の」まともな企業である必用無いよな（笑）ID: vs4s0PlS0.net - 火葬場にすれば？ｗ客くるぞｗｗ
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汐留と違ってここは住居中心だからまだマシ
汐留はホント笑えない大失敗、まぁダメージ受けたのは電通だからべつにいいけどID: byGNUNtE0.net>>502
懲りずにまた浜松町をJRとかが再開発してるけど、大丈夫なんかねID: PmAs/fg+0.net - そんなガラガラなら家賃4万5千ぐらいなら住んでやっても良いけど
- 葬儀場でも作ったほうが有益
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てか外資系のガイジン富裕層向けとか言ってなかった？
観光客はいらんやろID: vs4s0PlS0.net -
住んでる人が商業施設使うんじゃないの
エルメスとかダイソー感覚で買うんだろうなID: 9GfjBfgb0.net -
>>490
開成桜蔭から東大目指すような上流もいる
貧乏学生は東大大学院で学歴ロンダ
本郷や湯島は半グレ中国人もいるらしいけど -
>>494
そもそもGoogle本社があるシリコンバレーは東京みたいに酷い通勤環境じゃないし
NYにはアメリカの主要企業はいないID: 2I7dII9S0.netID: Bbgo/zkF0.net>>552
シリコンバレーに高層ビルなんて無い -
>>324
南麻布も坂下は浸水エリア -
テナントに日高屋と幸楽苑を加えたらいい。 ID: 70mTx/6K0.net
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>>497
どういう意味？ -
そんなにビル作ってどうすんだよ
そんなに作りたきゃ地方都市に格安で建ててやれよ
社会貢献しろ -
中国人富裕層の不動産買いはもう終わる
円高でその他の国の日本買いも終わる
どうすんだ？？？？ -
麻布台ヒルズ森タワーを高さでも延床面積でもはるかに上回るトーチタワーは大丈夫なんだろうか ID: uWvjvbHy0.net>>608
チートタワーだから大丈夫！ -
>>591
オフィスは交通利便性が問われるから、陸の孤島だと正直かなり厳しい
住宅は賃料がとれない - 次は北千住ヒルズか竹ノ塚ヒルズたのむ
- ヨドバシカメラ入れるしか無いだろうな
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東京のどこがいいんだか？
臭いだけだぞ
埼玉から東京に入ると、臭い臭い -
これからB棟も
建てるんじゃなかった？
大丈夫？ -
>>666
ヨーカドーの本社この近くだったんよな - これって不良債権だよな？
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とりあえず１階はコンビニとコインランドリとドンキホーテー入れとけ
2階はマックとすき家とジョイフルいれとけ
3階はフィットネスクラブ
4階はスイミングスクール
5階から25階までオフィス
25階から40階まで高級ホテル
40階から45階は映画館とプラネタリウムと展望レストラン
o(`･ω´･+o) ﾄﾞﾔｧ…！ID: q61P/pcE0.net>>691
歌舞伎町に似たようなのがあるじゃん -
>>680
ドラマも予算がないみいでロケは横浜市内が多い
なぜなら都会と田舎の風景をいっぺんに撮れて時短もできるから -
>>681
そうそう。
任天堂もカプコンもソフバンも地方都市なんだよID: Bbgo/zkF0.net>>694
ソフトバンクは東京本社だろ -
>>684
実需がそれなりに高いから例えば住宅地メインの区とかはそんなに下がらないと思う
暴騰してる都心、駅近、既に暴落してかけてるけど神奈川埼玉の暴騰してたエリアはヤバそう
千葉は本調子で上がる前に終わった感 - 新宿か渋谷に近いとこに作れや
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仕事でここやってたけどあそこ住宅街でも無いのにあんな高級品扱う店出していつまでも売れるとは思えんのよ
金持ってる人銀座とかそっち行くしID: G5momJ1n0.net>>712
多分撤退するんじゃないの？ -
森ビル
ガイアで取り上げたのに大失敗してるやん！
笑笑笑笑 -
もう東京は飽和状態なんだろうな
ショップも商業施設も高層ビルも全て飽和してる
せめてマンションが安ければ麻布にも人は済むだろうけど、中古でさえ1億超えるようじゃ都心はもう無理 -
>>749
六本木ヒルズの近くはやくざ屋だらけだし
ヤリサーで問題になった店も全部六本木
道を歩けばやくざ、ホスト、水商売、AV女優、半グレに高確率ですれ違う街 -
んでさあの辺で働いてる人どこで飯食ってるか教えてやるよ
ヒルズ内の飲食店？いやいや実は雑居ビルにある小樽そばとか富士そばとかどこにでもあるそういう店
もう一番混んでる
これが現実なんだよ -
>>8
どこ行っても同じ店ばっかだよな
無印、ダイソー、Create、カルディ、ユニクロ、ABC…
飽きるわ - ドラッグストアとABCマートとユニクロとダイソーとニトリとおかしのまちおかを入れたら人集まるだろ
- 汐留は電通、富士通撤退したからガラガラなの？
- 個人経営の店が入れる家賃じゃないとそらどこもおなじになるわ
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>>760
正解と思うよ
千葉県はあちこちにタワマンマンション建ててるけどタワマン買えるような人は誰が千葉みたいな不便で買い物も微妙なしみったれた街に買うかと思ってるから売れてないもん
これからタワマンのメンテ費用は下手すると建て替えよりかかる可能性あるし多分メンテ費用出せねえんじゃないかな
神戸もお金持ちにとっては三宮は中途半端すぎる
千葉は下手すると建設費用すら払えないだろうと見てるよID: 8FG/2/nh0.net>>799
正確には、入居者の質が変わって管理費とかでもめる
入居者全員がつつがなく居れるわけでなく
何らかの事情で出ていくところはあるけど
その後釜は例外なく入居者の質が落ちる
レート下がった中古物件として入るわけだからね
引用元:https://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1726037263/l1000
セレブの中には、こういった「寂びれたエリア」を好む趣味の人たちもいるんだよ。